Mieterhöhung Widerspruch

Gerade in größeren Städten ist eine schöne und dazu noch bezahlbare Wohnung ein echter Glückgriff. Bei der günstigen Miete muss es aber nicht bleiben, denn Dein Vermieter hat durchaus die Möglichkeit, die Miete anzuheben. Er muss dabei allerdings einige Spielregeln einhalten. Und Du musst eine angekündigte Mieterhöhung nicht in jedem Fall akzeptieren. Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen, gestiegenen Betriebskosten oder einer Indexmiete braucht der Vermieter Deine Zustimmung aber nicht. Allerdings kannst Du Dich natürlich trotzdem durch einen Widerspruch oder mithilfe eines Anwalts für Mietrecht gegen die Mieterhöhung wehren.

►Mieterhöhung: Widerspruch als Mustervorlage

Widerspruch Generator Mieterhöhung

Wer eine gemütliche Wohnung in guter Lage, mit ordentlicher Ausstattung und zu einem akzeptablen Preis gefunden hat, kann sich glücklich schätzen. Die Freude kann jedoch schnell getrübt sein, wenn der Vermieter eine saftige Mieterhöhung ankündigt. Er muss sich dabei aber an einige Spielregeln halten. Tut er das nicht, musst Du die Mieterhöhung nicht akzeptieren. Der folgende Generator hilft Dir dabei, Deinen Widerspruch zu formulieren.

Widerspruch Generator Mieterhöhung

Hinweis: Sie können auch eine Mehrfachauswahl vornehmen. Beachten Sie, dass dann nach dem „Punkt“ ein „Komma“ eingefügt wird. In der Word Datei können Sie einfach das „Komma“ nach dem „Punkt“ entfernen.

Anrede

Sehr geehrte Frau [Name],

Sehr geehrter Herr [Name],

Sehr geehrte Damen und Herren,

Einleitung

am [Datum] haben Sie mich schriftlich darüber informiert, dass Sie eine Mieterhöhung beabsichtigen.

mit Schreiben vom [Datum] informieren Sie mich über die von Ihnen beabsichtigte Erhöhung der Miete.

am [Datum] habe ich Ihr Schreiben erhalten, in dem Sie eine Mieterhöhung nach § 558 BGB - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete - ankündigen.

in Ihrem Schreiben vom [Datum] kündigen Sie an, dass Sie die Miete mit Wirkung zum [Datum] anheben möchten. Sie berufen sich dabei auf § 558 BGB.

mit Schreiben vom [Datum] teilen Sie mir mit, dass die Miete gemäß § 559 BGB infolge der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden soll.

Hauptteil

Aus Ihrem Schreiben geht jedoch nur hervor, um welchen Betrag die Miete angehoben werden und ab wann die neue Miete gelten soll. Weshalb die Miete erhöht werden soll, führen Sie nicht aus. Als Grund nennen Sie lediglich [Grund, z.B. gestiegene Betriebskosten, Anhebung auf das ortsübliche Niveau o. Ä.]. Als Begründung reicht dies jedoch nicht aus. Stattdessen sind Sie dazu verpflichtet, die Gründe für eine beabsichtigte Mieterhöhung so anzugeben und zu erläutern, dass ich diese nachvollziehen und prüfen kann.

In Ihrem Schreiben führen Sie die Gründe für die beabsichtigte Mieterhöhung zwar ausführlich und nachvollziehbar aus. Klare Angaben zur Erhöhung als solches fehlen aber. Sie schreiben lediglich, dass die Miete um [Prozent] angehoben und die neue Miete mit Beginn des [Zahl, z.B. 3.] Monats nach Zustellung Ihres Schreibens fällig werden soll. Derartige Angaben reichen jedoch nicht aus. Stattdessen muss in einem Schreiben, das eine Mieterhöhung ankündigt, eindeutig genannt sein, ab welchem Datum die neue Miete gelten soll. Die Mieterhöhung muss konkret beziffert werden, entweder durch die Angabe der bisherigen und der neuen Miethöhe oder durch die Angabe des Differenzbetrags.

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist jedoch nur dann zulässig, wenn die Grundmiete in einem Zeitraum von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigt. Die Mieterhöhung, die Sie angekündigt haben, würde aber einer Anhebung der Grundmiete um [Prozent] entsprechen.

Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss eine 15-monatige Sperrfrist eingehalten werden. Sie können zwar eine erneute Mieterhöhung bereits nach einem Jahr ankündigen. Wirksam werden darf die Mieterhöhung aber erst, wenn zwischen der letzten und der aktuellen Mieterhöhung ein Zeitraum von mindestens 15 Monaten liegt. Dies ist hier nicht der Fall.

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB setzt voraus, dass die neue Miete nicht höher ausfällt als ortsübliche Vergleichsmieten. Sie verweisen in Ihren Ausführungen auf drei Vergleichswohnungen. Keine dieser Wohnungen ist jedoch mit meiner Wohnung vergleichbar. So liegen zwei der Wohnungen in einem anderen Stadtteil und gleichzeitig in einer Wohngegend, die für deutlich höhere Mieten bekannt ist. Die dritte Wohnung ist zwar in Lage und Art ähnlich. Die Beschaffenheit und die energetische Ausstattung weisen jedoch erhebliche Unterschiede auf. Des Weiteren reicht es nicht aus, wenn Sie sich lediglich auf die Vergleichswohnungen berufen. Da es einen qualifizierten Mietspiegel gibt, hätten Sie diesen zugrunde legen müssen.

Sie verweisen bei der Berechnung der neuen Miete auf den Mietspiegel der Gemeinde und auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Das Gutachten ist jedoch älter als zwei Jahre und rechtfertigt damit keine Mieterhöhung mehr. Der Mietspiegel der Gemeinde ist ebenfalls nicht mehr aktuell. Mittlerweile gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, nachdem die durchschnittliche Miete bei [Betrag] Euro pro Quadratmeter liegt. Ihre Angaben weisen jedoch einen höheren Quadratmeterpreis aus. Dies ist so nicht zulässig, die eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die ortsüblichen Mieten nicht übersteigen.

Bei einer Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur die tatsächlichen Modernisierungskosten berücksichtigt werden. Außerdem müssen öffentliche Zuschüsse von den Kosten abgezogen werden. Sie legen Ihrer Mieterhöhung Gesamtkosten von [Betrag] Euro zugrunde. Auf die Modernisierungsmaßnahmen entfallen hiervor jedoch nur [Betrag] Euro. Auf diesen Betrag muss weiterhin die Förderung von [Betrag] Euro angerechnet werden, die Sie von der Gemeinde erhalten haben. Daraus ergibt sich eine deutlich niedrigere Berechnungsgrundlage für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung als die, die sie zugrunde gelegt haben.

Schlussteil

Aufgrund des genannten Formfehlers bin ich mit der angekündigten Mieterhöhung nicht einverstanden.

Der von Ihnen beabsichtigten Mieterhöhung kann ich aus den genannten Gründen nicht zustimmen.

Aus den genannten Gründen erteile ich Ihnen meine Zustimmung zu der angekündigten Mieterhöhung nicht.

Daher stimme ich der beabsichtigten Mieterhöhung nicht zu.

Ihrer angekündigten Mieterhöhung widerspreche ich deshalb hiermit ausdrücklich.

Die von Ihnen beabsichtigte Mieterhöhung weise ich deshalb hiermit in aller Deutlichkeit zurück.

Gruß

Mit freundlichen Grüßen,

Mit freundlichem Gruß,

Das ist ein Musterbeispiel. So könnte ihr Schreiben aussehen.

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Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Gemäß § 558 BGB darf Dein Vermieter die Grundmiete bis zu der Miete anheben, die für vergleichbare Wohnungen vor Ort üblich ist. Damit eine Mieterhöhung wirksam werden kann, müssen aber vier grundlegende Voraussetzungen erfüllt sein:

1.)Die Grundmiete, also die reine Miete ohne Nebenkosten, darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. Selbst wenn Du deutlich weniger Miete zahlst als vor Ort üblich, darf Dein Vermieter die Miete also nicht auf einmal auf das ortsübliche Niveau anheben. Mehr als 20 Prozent in drei Jahren sind nicht zulässig. Dies gilt auch dann, wenn Deine Miete trotz einer 20-prozentigen Erhöhung noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten liegt.

2.) Zwischen der letzten Mieterhöhung und dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung müssen mindestens 15 Monate liegen. Dein Vermieter kann Dir bereits ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung ankündigen, dass die Miete erneut steigt. Die neue Erhöhung darf aber frühestens drei weitere Monate später, also nach insgesamt 15 Monaten, wirksam werden.

3.) Die neue Miete darf nicht höher ausfallen als die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die Durchschnittsmiete, die in den vergangenen vier Jahren in Deiner Wohngegend für vergleichbare Wohnungen verlangt wurde. Verglichen wird dabei anhand der Wohnungsart, der Lage, der Wohnungsgröße, der Ausstattung, der Beschaffenheit und auch der energetischen Ausstattung. Für den Nachweis über die Höhe von ortsüblichen Vergleichsmieten stehen dem Vermieter vier mögliche Begründungsmittel zur Verfügung: ein Mietspiegel, die Angabe der Mieten von drei Vergleichswohnungen, eine Mietdatenbank oder ein Gutachten.

4.) Der Mietvertrag darf keine Klauseln enthalten, die eine Mieterhöhung ausschließen.
Diese Vorgaben gelten aber nur bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder gestiegenen Betriebskosten gelten die Regelungen nicht.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Nach § 559 BGB kann der Vermieter die Miete erhöhen, nachdem Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Diese Mieterhöhung kann erfolgen, indem er die bisherige Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anhebt. Für diese Form der Mieterhöhung braucht er aber Deine Zustimmung. Alternativ kann sich der Vermieter für die Umlagevariante entscheiden. In diesem Fall legt er elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieten um. Hierfür braucht er Deine Zustimmung nicht. Eine Mieterhöhung ist aber nur dann gerechtfertigt, wenn tatsächlich eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wurde. Dies ist dann der Fall, wenn

Schönheitsreparaturen oder Arbeiten, durch die die Bausubstanz erhalten bleibt, sind keine Modernisierungsmaßnahmen. Außerdem musst Du Dich nur an den Kosten für die reine Modernisierung beteiligen. Wird beispielsweise die Fassade des Hauses mit einer Wärmedämmung ausgestattet, neu verputzt und frisch gestrichen, dürfen nur die Kosten für die Wärmedämmung als Energiesparmaßnahme in die Mieterhöhung einfließen. Die Kosten muss er außerdem in einem angemessenen Verhältnis auf alle Mieter verteilen.

Formale Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung

Dein Vermieter kann die Miete nicht aus heiterem Himmel erhöhen. Er muss Dir die Mieterhöhung vielmehr schriftlich ankündigen. Dabei muss sein Schreiben folgenden Anforderungen gerecht werden:

Diese Formvorgaben gelten immer. Hält der Vermieter sie nicht ein, liegt ein Formfehler vor und Du kannst der Mieterhöhung widersprechen. Dadurch bleibt es solange bei der bisherigen Miete, bis Du eine formal richtige Mieterhöhungsankündigung erhältst.
In vielen Fällen braucht der Vermieter außerdem Deine Zustimmung. Deshalb wird er Dir in dem Schreiben meist eine Frist setzen, bis wann Du der Mieterhöhung schriftlich zustimmen sollst. Außerdem wird er Dich auf Dein Sonderkündigungsrecht im Fall einer Mieterhöhung gemäß § 561 BGB hinweisen. Interessante Urteile diesbezüglich findest Du hier.

Du hast generell eine Bedenkzeit, ob Du der Mieterhöhung zustimmen oder Widerspruch einlegen willst. Diese Frist beträgt die Zeit bis zum Ende des laufenden Monats plus zwei weitere Monate. Hast Du das Schreiben also beispielsweise am 13.07. erhalten, musst Du dem Vermieter Deine Entscheidung bis spätestens zum 30.09. mitteilen. Verweigerst Du Deine Einwilligung, kann der Vermieter vor Gericht ziehen und auf Deine Zustimmung klagen. Hält das Gericht die Mieterhöhung für rechtens, musst Du nicht nur künftig, sondern auch rückwirkend die höhere Miete bezahlen.