Erstattung Grunderwerbssteuer bei Rückabwicklung: Leitlinie
Bei einer Rückabwicklung stellt sich die Frage, was aus der bezahlten Grunderwerbssteuer wird.
Kaufen Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung, fallen verschiedene Ausgaben an. Dazu gehören der Kaufpreis der Immobilie, die Notarkosten, die Gebühren beim Grundbuchamt und vielleicht die Provision des Maklers. Ein anderer, ziemlich großer Posten auf der Liste ist die Grunderwerbssteuer. Nur: Wann wird diese Abgabe fällig? Wie hoch ist sie? Wer muss sie bezahlen? Und gibt es eine Erstattung der Grunderwerbssteuer bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrags? Solche und weitere Fragen klären wir in diesem Beitrag!
Es gibt kaum ein anderes Geschäft, das für den Fiskus ähnlich transparent ist wie ein Immobilienkauf. Denn sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, übermittelt der Notar eine Kopie davon ans Finanzamt. Alle Vereinbarungen, die mit dem Immobilienkauf zusammenhängen, leitet der Notar ebenfalls weiter.
Das Finanzamt kann daraufhin die Grunderwerbssteuer festsetzen und den entsprechenden Steuerbescheid erlassen. Und erst nachdem die Steuer bezahlt ist, wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen.
Allerdings gibt es Fälle, in denen der Kauf einer Immobilie steuerfrei bleibt. Und bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrags ist eine Erstattung der Grunderwerbssteuer möglich.
Worauf wird die Grunderwerbssteuer erhoben?
Die Grunderwerbssteuer heißt so, weil sie auf den Erwerb von Grund erhoben wird. Dabei ist Grund im Sinne von Grundbesitz gemäß § 1 GrEStG gemeint.
Sie müssen die Abgabe also grundsätzlich immer dann bezahlen, wenn Sie ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung erwerben. Gleiches gilt, wenn Sie ein Haus kaufen oder selbst bauen.
Allerdings unterliegt nur die Immobilie der Steuerpflicht. Bewegliche Gegenstände sind nicht steuerpflichtig. Kaufen Sie zum Beispiel eine Eigentumswohnung und übernehmen dabei die Küche vom Vorbesitzer oder erwerben Sie ein voll möbliertes Haus, müssen Sie für die Küche oder die Möbel keine Steuer bezahlen.
Tipp: Vereinbaren Sie mit dem Notar, dass er die beweglichen Gegenstände im Kaufvertrag auflistet und ihren Wert beziffert. So ist sichergestellt, dass das Finanzamt die Grunderwerbssteuer tatsächlich nur für die Immobilie berechnet – und nicht den gesamten Kaufpreis zugrunde legt, in den die beweglichen Gegenstände womöglich eingerechnet sind.
Wie oft muss die Grunderwerbssteuer bezahlt werden?
Die Pflicht, Grunderwerbssteuer zu bezahlen, entsteht durch den Erwerb von Grundbesitz. Die Steuer wird also fällig, wenn Sie eine Immobilie kaufen.
Dabei ist der Kauf eine einmalige Angelegenheit. Denn Sie kaufen eine Immobilie, die Ihnen schon gehört, ja kein zweites Mal. Deshalb wird auch die Grunderwerbssteuer nur einmal erhoben.
Vorsicht: Verwechseln Sie die Grunderwerbssteuer nicht mit der Grundsteuer! Die Grundsteuer wird für den vorhandenen Grundbesitz fällig. Solange Sie Eigentümer einer Immobilie sind, müssen Sie für diesen Grundbesitz Grundsteuer bezahlen. Fällig wird die Grundsteuer dabei jedes Jahr.
Wie hoch ist die Steuer?
Die Grunderwerbssteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Das Finanzamt nimmt den Kaufpreis als Grundlage und legt anschließend einen bestimmten Prozentsatz davon als Steuer fest.
Die Höhe des Prozentsatzes hängt vom Bundesland ab. Seit 2006 bestimmen die Bundesländer nämlich selbst darüber, wie hoch sie die Grunderwerbssteuer ansetzen. Daher schwankt der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Doch so oder so ist die Grunderwerbssteuer ein ziemlich großer Kostenfaktor.
Ein Beispiel: Angenommen, Sie kaufen in Nordrhein-Westfalen ein Haus mit Grundstück für 250.000 Euro. Hier liegt der Steuersatz bei 6,5 %. Folglich wird eine Grunderwerbssteuer von 16.250 Euro fällig.
In Bayern beträgt der Steuersatz zwar nur 3,5 %. Doch auch hier müssten Sie bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro noch 8.750 Euro Grunderwerbssteuer bezahlen.
Wer muss die Grunderwerbssteuer bezahlen?
Prinzipiell muss jeder, der Grundbesitz erwirbt, dafür die Steuer entrichten. Und die Abgabe wird für jede Immobilie erhoben.
Ein Beispiel: Sie kaufen ein Haus mit Grundstück. Allerdings gibt es zwei Verkäufer, denn das Haus gehört einem Eigentümer und das Grundstück einem anderen Eigentümer. Dadurch tätigen Sie zwei Immobilienkäufe. Und das hat zur Folge, dass das Finanzamt die Grunderwerbssteuer einmal für das Haus berechnet und einen zweiten Steuerbescheid für den Kauf des Grundstücks erlässt.
Das Finanzamt sieht den Käufer und den Verkäufer grundsätzlich als Gesamtschuldner. Im Kaufvertrag wird zwar in aller Regel vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer bezahlt. Doch wenn er die Zahlung nicht leistet, kann das Finanzamt auch den Verkäufer zur Kasse bitten.
Andersherum ist auf Antrag eine Erstattung der Grunderwerbssteuer bei Rückabwicklung des Kaufvertrags möglich. Tritt der Käufer zum Beispiel vom Kauf zurück oder wird der Vertrag widerrufen, kann die geleistete Zahlung also zurückgeholt werden. Dazu gleich mehr.
Gibt es einen Freibetrag?
Im Unterschied zu anderen Steuerarten gibt es bei der Grunderwerbssteuer keine Freibeträge. Allerdings gibt es eine Freigrenze. Gemäß § 3 Nr. 1 GrEStG liegt sie bei 2.500 Euro. Bleibt der Kaufpreis der Immobilie unter dieser Grenze, wird keine Grunderwerbssteuer erhoben.
Übersteigt der Wert des Immobilienkaufs aber die 2.500-Euro-Marke, wird die Grunderwerbssteuer für den gesamten Kaufpreis fällig. Anders als bei einem Freibetrag wird die Abgabe also nicht nur für den Betrag oberhalb von 2.500 Euro erhoben. Stattdessen ist der komplette Kaufpreis steuerpflichtig, wenn der Erwerb einen Wert ab 2.501 Euro hat.
Neben Immobilienkäufen unter der Freigrenze gibt es noch ein paar andere Fälle, in denen der Fiskus auf die Grunderwerbssteuer verzichtet. So bleibt ein Immobilienerwerb auch dann steuerfrei, wenn
der Ehepartner oder Ex-Gatte die Immobilie im Rahmen der Scheidung zur Vermögensauseinandersetzung erwirbt.
das Immobiliengeschäft zwischen Verwandten in gerader Linie, deren Ehegatten sowie durch Stiefkinder getätigt wird.
der Übergang der Immobilie auf einen neuen Eigentümer im Zuge einer Erbauseinandersetzung stattfindet.
Haben Sie den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben, meldet er dem Finanzamt die erfolgte Beurkundung. Daraufhin setzt das Finanzamt die Höhe der Grunderwerbssteuer fest und erlässt einen Steuerbescheid. Diesen Bescheid bekommen Sie per Post. Normalerweise dauert das um die sechs bis acht Wochen.
Liegt der Steuerbescheid vor, haben Sie vier Wochen lang Zeit, um die Zahlung zu leisten. Sie können zwar beantragen, dass das Finanzamt die Frist verlängert. Allerdings ist es schlauer, die Steuer so schnell wie möglich zu bezahlen. Denn erst wenn Sie die Steuerschuld beglichen haben, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist der Nachweis dafür, dass die Zahlung der Grunderwerbssteuer für die Immobilie erfolgt ist. Die Bestätigung leitet das Finanzamt an Sie als Käufer und an den Notar weiter. Und nachdem die Bescheinigung vorliegt, können Sie als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden.
Vorher ist der Grundbucheintrag nicht möglich. Denn er setzt vorraus, dass das Finanzamt die beglichene Steuerschuld durch die Bescheinigung bestätigt.
Was ist, wenn die Zahlung der Grunderwerbssteuer ausbleibt?
Durch den Kauf einer Immobilie entsteht die Pflicht, Grunderwerbssteuer zu bezahlen. Nach dem Termin beim Notar informiert dieser das Finanzamt über die Beurkundung, den Kaufpreis der Immobilie und die weiteren Vereinbarungen rund um den Immobilienkauf. Auf dieser Grundlage erlässt das Finanzamt einen Steuerbescheid. Der Käufer muss die Grunderwerbssteuer daraufhin innerhalb einer vierwöchigen Frist bezahlen.
Sind Sie der Käufer und veranlassen die Zahlung nicht, bekommen Sie vom Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Deshalb erfolgt auch kein Eintrag ins Grundbuch. Denn Sie können erst dann als neuer Eigentümer im Grundbuch vermerkt werden, wenn Sie den Nachweis des Finanzamts über die beglichene Steuerschuld vorlegen können.
Bleibt die Grunderwerbssteuer offen, kann das Finanzamt auch den Verkäufer zur Kasse bitten. Im Außenverhältnis haften der Käufer und der Verkäufer nämlich gesamtschuldnerisch. Für das Finanzamt ist unerheblich, dass im Kaufvertrag vereinbart wurde, wer die Steuer bezahlt.
Als Verkäufer sollten Sie dem Käufer im ersten Schritt eine angemessene Frist setzen, um die Zahlung zu leisten. Ist die Grunderwerbssteuer nach Ablauf der Frist noch immer nicht bezahlt, können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten. Die Kosten, die durch die Rückabwicklung anfallen, tragen Sie zunächst. Allerdings fällt mit der Rückabwicklung auch die Pflicht weg, die Grunderwerbssteuer zu begleichen.
Im nächsten Schritt können Sie den rechtlichen Weg einschlagen, um Ihr Geld zurückzuholen. Denn Ihnen ist ein Schaden entstanden, weil der Käufer seine Vertragspflichten verletzt hat. Dadurch haben Sie einen Anspruch auf Schadensersatz, den Sie einklagen können.
Wann ist eine Erstattung der Grunderwerbssteuer bei Rückabwicklung des Kaufvertrags möglich?
Kommt es innerhalb von zwei Jahren dazu, dass ein Immobilienkauf rückgängig gemacht wird, wird der dazugehörige Steuerbescheid wieder aufgehoben. Hat das Finanzamt die Grunderwerbssteuer bis dahin noch nicht festgesetzt, können Sie beantragen, dass gar kein Steuerbescheid mehr ergehen soll.
Allerdings müssen Sie die Rückeintragung im Grundbuch zumindest beantragt haben, um die Frist einzuhalten. Dass vielen Immobilienbesitzern diese gesetzliche Vorgabe nicht bekannt ist, liegt vermutlich daran, dass die Steuer gleich aus zwei Gründen rückwirkend wieder entfallen kann.
Einer dieser Gründe ist, dass der Immobilienkauf innerhalb von zwei Jahren widerrufen wird. Warum es zu der Rückabwicklung kommt, ist in diesem Fall für die Erstattung der bereits bezahlten Grunderwerbssteuer egal.
Der zweite Grund kommt so zustande: Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der Erwerber bei Eintritt einer bestimmten Bedingung ein Rücktrittsrecht hat. Passiert es dann tatsächlich, dass diese Bedingung eintritt und der Käufer vom Vertrag zurücktritt, muss das Finanzamt bei der Rückabwicklung des Kaufvertrags die Erstattung der Grunderwerbssteuer veranlassen.
Im Unterschied zum ersten Fall gibt dabei aber keine zeitliche Befristung. Sie können sich die Grunderwerbssteuer also auch dann noch zurückholen, wenn der Abschluss des Vertrags länger als zwei Jahre her ist.
Aber Vorsicht mit Blick auf die Erstattung: Grunderwerbsteuer bei Rückabwicklung nach Fristverlängerung nicht möglich!
Die zweite und günstigere Variante scheidet aus, wenn Sie ursprünglich ein zeitlich befristetes Rücktrittsrecht vereinbart hatten und die Frist dann mehrere Male verlängert wurde, weil die Voraussetzung für eine Rückabwicklung noch nicht ganz klar war.
Wenn die Bedingung eintritt und der Vertragsabschluss dann schon länger als zwei Jahre zurückliegt, haben Sie keinen Anspruch auf eine Erstattung der Grunderwerbssteuer mehr. Denn die anschließende Fristverlängerung wird als neue Vereinbarung gewertet, die unabhängig vom eigentlichen Kaufvertrag getroffen wurde. Diese Auffassung hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil bestätigt (Az. II R 11/08, BFH-Urteil vom 18. November 2009).
Vereinbaren Sie deshalb im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht, das entweder von vornherein für einen längeren Zeitraum gilt oder gar nicht zeitlich befristet ist.
So sichern Sie sich in jedem Fall den Anspruch auf eine Erstattung der Grunderwerbssteuer bei der Rückabwicklung des Immobilienkaufs. Denn wann die Bedingung eintritt, die den Rücktritt des Käufers rechtfertigt, ist dann nicht mehr an den Zeitpunkt gebunden.
Um die Steuererstattung zu beantragen, reicht ein formloses Schreiben aus. Sie brauchen kein besonderes Formular und müssen auch keinen Widerspruch gegen den Steuerbescheid einlegen. Es genügt, wenn Sie den Immobilienkauf benennen, Ihre Steuernummer angeben und die Erstattung der Steuer anfordern. Alle anderen Daten zu dem Vorgang liegen dem Finanzamt ohnehin vor.
Sie können Ihr Anliegen aber auch persönlich beim Finanzamt vortragen. Auf diese Weise ersparen Sie sich die Schreibarbeit. Gleichzeitig können Sie direkt vor Ort offene Punkte klären.
Zum Schluss noch ein Tipp
Eine Erstattung der Grunderwerbssteuer ist nicht nur bei einer Rückabwicklung des Immobiliengeschäfts möglich. Vielmehr kann auch eine anteilige Rückzahlung erfolgen, wenn der Kaufpreis im Nachhinein gemindert wird.
Kommen nach dem Kauf versteckte Mängel ans Licht, möchten Sie die Immobilie aber trotzdem behalten, können Sie sich mit dem Verkäufer eventuell auf eine Minderung des Kaufpreises verständigen.
Das Finanzamt berechnet die Höhe der Grunderwerbssteuer aber auf Grundlage des ursprünglichen Kaufpreises. Wird dieser Kaufpreis nachträglich gesenkt, haben Sie beim Erwerb des Grundbesitzes zu viel Steuern bezahlt. Deshalb können Sie eine anteilige Erstattung der Grunderwerbssteuer beantragen. Allerdings ist auch das nur innerhalb der Frist von zwei Jahren möglich.
